Patrimoine immobilier, quels intérêts à le détenir via une SCI ?
Investir par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière peut permettre de :
- Optimiser la gestion de son patrimoine immobilier :
- Choix des règles de fonctionnement, permettant d’éviter les règles « standard » de l’indivision,
- Mutualisation de plusieurs biens au sein de la même société,
- Choix de la fiscalité applicable à la SCI : celle des particuliers ou des sociétés,
- Préparer la transmission de son patrimoine:
- Donner progressivement des parts de SCI plutôt que des biens,
- Conserver des revenus en mettant en place un démembrement,
- Garder la main sur la gestion du patrimoine en adaptant les statuts.
Mais attention, la gestion d’une SCI dans la durée est un travail parfois lourd, et il faut que les objectifs poursuivis soient mis en regard des coûts financiers, mais surtout de l’attention et du temps demandés. Faire ce bilan prévisionnel est indispensable pour s’assurer que la gestion de votre patrimoine par l’intermédiaire d’une SCI est bien adaptée à votre situation.
Contraintes énergétiques s’appliquant à un bien mis en location
Le propriétaire d’un logement proposé à la location doit faire figurer dans son annonce plusieurs informations obligatoires, dont certaines sont liées à la consommation énergétique du logement :
- Classe de performance énergétique du logement (de A à G),
- Classe en matière d’émission de gaz à effet de serre,
- Montant des dépenses théoriques de chauffage (montant estimé des dépenses annuelles d’énergie, pour un usage standard).
Le propriétaire doit également annexer au bail, le diagnostic de performance énergétique (DPE). La durée de validité d’un diagnostic de performance énergétique dépend de sa date de réalisation : un DPE réalisé depuis le 1er janvier 2021 est valide pendant 10 ans, alors qu’un DPE réalisé avant le 1er janvier 2018 n’est plus valide.
Ces obligations s’appliquent aux logements loués à usage de résidence principale du locataire (avec ou sans meubles). Ainsi, les locations saisonnières ne sont pas concernées.
Notez les restrictions à la location :
- Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G, ne peuvent plus augmenter le loyer.
- Depuis le 1er janvier 2023, les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh d’énergie finale / m² / an (classés G+) ne peuvent plus être loués.
- Prochaine étape, au 1er janvier 2025, tous les logements classés G, ne pourront plus être loués.
Révision des loyers : le plafonnement à 3,5 % est prolongé
En tant que propriétaire, vous pouvez augmenter le loyer de votre logement 1 fois par an. Pour cela il est néanmoins impératif que vous ayez prévu une clause de « révision des loyers » dans votre bail. Mais la révision n’est pas libre et doit nécessairement s’aligner sur l’indice IRL (indice de référence des loyers), communiqué chaque trimestre par l’INSEE.
Attention : pour les baux signés ou renouvelés à compter du 24 août 2022 dans des logements classés F ou G, il est impossible de réviser le loyer.
La révision du loyer tient compte de la variation entre l’indice de l’année en cours et l’indice de l’année précédente. Cependant, compte tenu de la période de forte inflation le gouvernement a mis en place depuis le 1er juillet 2022 un plafonnement à 3,5 % de la variation (2,5 % en Outre-mer et 2 % en Corse). Ce dispositif qui aurait dû s’éteindre le 30 juin 2023 a été prolongé jusqu’au 31 mars 2024 compte tenu de la forte inflation actuelle.
Comment ça fonctionne en pratique ?
En cas d’augmentation trop forte de l’indice, ce dernier est volontairement réduit.
A titre d’exemple, au 1er trimestre 2023 l’IRL aurait dû être de 142,32 (contre 133,93 en 2022) soit une augmentation de 6,26 % des loyers. Volontairement, il a donc été réduit à 138,61 pour permettre une augmentation des loyers de « seulement » 3,49 %.
